Анализ подходов в оценке недвижимости

Покупателю психологически проще решиться на покупку чистой и свежей квартиры. оценка недвижимость затратный рыночный Задача 1. Определить текущую стоимость потока арендных платежей, возникающих в конце года, если годовой арендный платеж первые 4 года составляет 350 тыс. руб., затем он увеличится на 100 тыс. руб. и сохранится в течение 3 лет. Ставка дисконтирования — 12%. Решение: Рассчитаем текущую стоимость арендной платы за первые 4 года: 350 (PVA) 4 12% = 350*3.037= 1062.95 тыс. руб. Определим текущую стоимость арендной платы за следующие 3 года. Фактор текущей стоимости аннуитета в этом случае будет равен разности факторов. соответствующих рыночному и начальному периоду возникновения изменений суммы арендной платы по отношению к текущему, т.е.

2. подходы и методы в оценке недвижимости

Внимание

Кроме того, недвижимость не раз перешедшая из рук в руки за последнее время оценивается дешевле, чем недвижимость с первичными правоустанавливающими документами (приватизация, покупка новостройки и т.д.), т.к. меньше риск «нарваться» на иск третьих лиц, могущих оспорить те или иные сделки или юридические акты (наследство, дарение и т.п.) Для долей или частей (единица недвижимости разделена на части со своими владельцами), долей в праве (физически недвижимость не разделена, но имеет нескольких владельцев), и объектов, обремененных правами третьих лиц, предусматривается индивидуальная оценка недвижимости. Если оценка недвижимости привела вас к выводам о каких-либо юридическим «подводным камням», в данном объекте, или вам просто подозрительны документы на объект предстоящей покупки, то лучше всего нанять для юридического сопровождения сделки независимого юриста.

Подходы к оценке недвижимости

Важно

При этом первая представляет собой достаточно фиксированную величину, а вторая будет зависеть от срока эксплуатации объекта или возникающих ситуаций, которые вынуждают владельца отчуждать имеющееся имущество по ликвидационной стоимости. Оценка имущества: три основных подхода Люди, занимающиеся оценкой объектов недвижимого имущества в ходе осуществления своей профессиональной деятельности чаще всего применяют три основополагающих метода согласования результатов оценки объекта недвижимости, каждый из которых строится на самостоятельных принципах.

1. доходный.

Этот способ строится на получении расчетных данных о предполагаемой стоимости исходя из ожидаемого уровня дохода, полученного в процессе владения этим объектом в течение определенного количества лет в будущем. Качественный расчет данного показателя необходим, поскольку дает возможность строить прогноз о потенциальной стоимости.

Сравнительный анализ подходов и методов оценки стоимости недвижимости

К числу методов, который наиболее полно отражает рыночную стоимость и является наиболее популярным, относится метод сравнения продаж. Основу методики сравнения продаж составляют данные статистики и анализ соответствующего рыночного сегмента, в котором находится объект, подлежащий оценке.

Методика оценки состоит из нескольких этапов:

• определение рыночного сегмента;
• аналитическая оценка существующей конъюнктуры рынка;
• факторный анализ;
• подбор наиболее подходящего по всем требуемым характеристикам аналога;
• определение конечной стоимости.

Следующим методом, который также довольно часто встречается при вычислении стоимости недвижимого имущества, является метод капитализации доходов. Его сущность состоит в вычислении стоимости путем корреляции годового чистого операционного дохода в реальную денежную величину.

Анализ классических подходов к оценке недвижимости

И если в «загородке» наиболее существенен субъективный фактор, то городские квартиры гораздо лучше поддаются формализации благодаря тому, что большинство многоквартирных домов построены по типовым проектам и с использованием определенного основного строительного материала. Кирпичные дома строили всегда — дореволюционное жилье, как правило, индивидуально и престижно, однако оценка недвижимости в кирпичных домах индивидуальна в зависимости от состояния коммуникаций, наличия ремонта и общего состояния.

« Сталинки» (тридцатые — первая половина 50-х) одни из самых популярных в классе «кирпича». «Хрущевки» — пятиэтажки. Что и говорить, вместе с «архитектурными излишествами» это жилье, как правило, лишено и удобства для проживания, и, соответсвенно, престижности.

Основные подходы и методы оценки объектов недвижимости

Инфо

Основным принципом в рыночном подходе оценки недвижимости является принцип замещения, который гласит, что потенциальный покупатель не заплатит за имущество цену, превышающую стоимость приобретения аналогичного, с его точки зрения, имущества. Основные трудности при применении методов рыночного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости.

В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим часто при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам. Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию.

Рыночный (сравнительный) подход к оценке стоимости объектов недвижимости

В оценке недвижимости существуют три общепринятых подхода к определению стоимости: затратный, рыночный и доходный. В каждом подходе имеются свои сложившиеся методы, приемы и процедуры.

Обнаруживается концептуальное сходство подходов к оценке различных объектов собственности. В то же время вид оцениваемого объекта определяет особенности конкретных методов, вытекающие из специфических проблем оценки, присущих, как правило, только данному виду собственности.

Затратный подход Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта, с учетом его износа. В затратном подходе предполагается, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, соответствуют рыночной стоимости этого объекта.

Подходы и методы оценки объектов недвижимости

Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов, иными словами, стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемым объектом оценки. Основные этапы процедуры оценки при данном подходе: 1. Составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения и на основе полученных данных определение потенциального валового дохода (ПВД), который рассчитывается по формуле (1): 2. ПВД=S x Na, (1) где S — площадь, сдаваемая в аренду, кв.м, Nа — арендная ставка за 1 кв.м.
3. Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода (ДВД).
Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать в аренду 100% площадей здания. Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта недвижимости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами. Степень незанятости объекта доходной недвижимости характеризуется коэффициентом недоиспользования, определяемым отношением величины не сданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду. Расчет действительного валового дохода (ДВД) осуществляется по формуле (2): ДВД = ПВД * Кз * Кс, (2) где ДВД — действительный валовой доход, ПВД — потенциальный валовой доход, Кз — коэффициент загрузки площадей, Кс — коэффициент сбора платежей.