Допускается ли по предварительному договору какое либо исполнение

Так, отсутствие у продавца или арендодателя имущества на момент заключения предварительного договора для передачи его в собственность или в аренду не влечет недействительности предварительного договора, поскольку предварительный договор только лишь связывает стороны обязательством заключить основной договор в будущем, и обязательное наличие имущества на момент заключения не требуется (Постановление Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 N 402/09).Но препятствием для заключения основного договора может стать, к примеру, наличие долгосрочного договора аренды имущества, которое другой арендатор хочет получить в аренду по истечении срока. Перед заключением предварительного договора с арендодателем арендатору надо оценить условия договора аренды с первым арендатором по поводу условий о праве арендодателя на односторонний отказ от договора, об отсутствии у арендатора преимущественного права и др.

Допускается ли по предварительному договору какое либо исполнение

Внимание

ГК РФ виды будущих сделок, на оформление которых направлен предварительный договор, не названы в качестве исключительно тех, в отношении которых допускается его заключение, равно как и нет указания на то, что предметом предварительного договора не могут выступать будущие сделки иного характера.В качестве примера можно привести ситуацию, когда покупатель намерен приобрести имущество, обремененное долгосрочной арендой, однако он достиг соглашения с арендатором о внесении после покупки определенных изменений в договор аренды. До покупки такие изменения они оформить не могут, поскольку покупатель не является собственником арендуемого имущества и стороной договора аренды. Выходом в такой ситуации может быть как раз заключение предварительного договора о заключении между покупателем и арендатором в будущем дополнительного соглашения к договору аренды.

По смыслу п. 1 ст.

Статьи

Предварительный договор не порождает появление у его участников обязанностей по передаче имущества, уплате денежных средств, выполнению работ или оказанию услуг – они могут возникнуть только из основного договора. Поэтому основным аргументом в пользу невозможности обеспечения задатком обязательств по предварительному договору традиционно является отсутствие платежной функции. Именно такими соображениями руководствовался Президиум ВАС РФ при вынесении Постановления No 13331/09, отмечая, что согласно п.

1 ст. 380 ГК РФ задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.

Нюансы предварительного договора (бычков а.)

Предварительный договор должен содержать указание:

• на стороны (те же, что и в будущем основном договоре);
• существенные условия основного договора;
• обязательство заключить основной договор.

На момент предварительного соглашения объект основной сделки может отсутствовать (постановление президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 9798/12). Допускается и договор купли-продажи, заключаемый в отношении будущей вещи (п. 2 ст. 455 ГК РФ, постановление пленума ВАС РФ «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» от 11.07.2011 № 54).

Когда предварительный договор признается основным?

Указание в связи с этим в предварительном договоре на то, что основной договор стороны заключат после ввода объекта в эксплуатацию и открытия центра, означает несогласованность срока, поэтому к отношению сторон в таком случае будет применяться правило об обязанности заключить основной договор в течение года после заключения предварительного договора.Стороны могут для подобных случаев указать, что основной договор подлежит заключению после ввода объекта в эксплуатацию и открытия офисного центра, но не позднее какого-то определенного срока (не более двух лет, к примеру).Перед заключением предварительного договора необходимо убедиться в том, что основной договор действительно может быть заключен и на стадии заключения предварительного договора для этого нет препятствий.

Аналитика публикации

Поскольку предварительный договор не порождает возникновения денежного обязательства (его предметом, как уже указывалось выше, является обязательство заключить основной договор), задаток по такому договору выдан быть не может. Тем не менее на практике платежи по предварительному договору все-таки производятся. Цель их совершения зачастую состоит в том, чтобы подтвердить серьезность намерений сторон заключить сделку, платежеспособность приобретателя имущества, обеспечить собственника отчуждаемого объекта денежными средствами, необходимыми для подготовки к сделке, и т.

п. Как правило, такие платежи уплачиваются в счет цены основного договора, который должен быть заключен в будущем. ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОЙ КВАЛИФИКАЦИИ При возникновении спора о такого рода платежах суды сталкиваются с необходимостью их правовой квалификации.

Задаток и предварительный договор. вас vs. вс

Если на момент заключения предварительного договора стороны не располагают сведениями о точных характеристиках имущества, подлежащего передаче по основному договору, то следует указать всю имеющуюся информацию, позволяющую его индивидуализировать, например включить в предварительный договор сведения из проектной документации строящегося здания (Постановление ФАС ВСО от 28.03.2012 N А58-5257/10).В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (например, в течение 9 месяцев с даты заключения предварительного договора). Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).Нередко стороны не знают точно на стадии заключения предварительного договора, в какой срок они смогут заключить основной договор.
Следовательно, для уплаты аванса основания отсутствуют, поскольку в рамках Предварительного договора не происходит встречное имущественное предоставление. Задаток — денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Т.е., формально, задаток — способ обеспечения исполнения денежных обязательств по предстоящим расчетам, основания для которых в рамках Предварительного договора отсутствуют.
По этой причине условие о задатке в Предварительном договоре является крайне некорректным, поскольку по Предварительному договору не может производиться оплата передаваемого имущества, выполняемых работ, оказанных услуг, следовательно, у Покупателя не возникает денежных обязательств.
ГК РФ, определение ВС РФ от 16.12.2014 № 9-КГ14-8).

• Он не должен устанавливать другие обязанности, кроме его предмета, установленного законом (постановление президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 9798/12).
• Он может предусматривать подлежащие согласованию инициативные условия основной сделки (существенные условия, введенные сторонами) (новая редакция п. 3 ст. 429 ГК РФ).
• В нем указывается срок для совершения основной сделки. По умолчанию это 1 год (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
• Очевидно, что основным может быть признан договор, который не обладает вышеуказанными признаками и, напротив, устанавливает имущественные обязательства. По этому пути идет судебная практика. Значительная часть споров в этой сфере связана с оформлением сделок, предусматривающих в той или иной форме продажу недвижимости (в том числе заключаемых на стадии строительства).

Важно

О СПОРАХ, ВЫТЕКАЮЩИХ ИЗ ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫХ ДОГОВОРОВ Что такое предварительный договор и насколько широко он применяется в коммерческой деятельности? Предварительный договор — соглашение лиц, содержащее обязательство заключить в будущем Основной договор (о передаче имущества, выполнении работ, оказании услуг) При этом Предварительный договор должен содержать все существенные условия Основного договора, в т.ч. указание на его предмет. Предварительный договор, как правило, заключается в случаях, когда стороны в силу каких — либо обстоятельств лишены возможности заключить основной договор непосредственно по достижении ими соглашения по всем существенным условиям. В сфере коммерческой деятельности Предварительные договоры наиболее часто применяются при совершении сделок с недвижимым имуществом, при приобретении Компаний, реализации крупных инвестиционных проектов.

Таким образом, законодательно закреплены два последствия нарушения предварительного обязательства: понуждение к заключению договора и возмещение убытков. Причем эти последствия могут применяться совместно. Так, апелляционным определением Ростовского областного суда от 09.04.2014 г. по делу № 33-4547 в иске о понуждении к заключению основного договора купли-продажи и взыскании убытков отказано правомерно, поскольку в деле отсутствуют доказательства направления одной из сторон конкретного предложения о дате, времени и месте заключения основного договора, истцу было известно о принадлежности расчетного счета дочери ответчика, что не могло препятствовать заключению основного договора Апелляционное определение Ростовского областного суда от 09. 04.2014 г. по делу № 33-4547/2014. [Электронный ресурс]: Консультант Плюс справочно-правовая система. Версия Проф. М.. 2015. .