Соответственно, основное условие покупки жилья под ипотекой – покупатель должен полностью закрыть кредитные обязательства продавца. Наиболее часто имеет место быть одно из двух условий, как купить квартиру, которая находится в ипотеке:
- Покупатель может передать продавцу аванс или задаток равный остатку задолженности по кредиту. Продавец закрывает кредит, после чего снимает обременение, и получатель получает возможность купить ипотечную квартиру в залоге у банка без привлечения самого учреждения. Обычно это условие нужно выполнить тогда, когда покупателю важно, чтобы приобретаемая квартира не была на момент совершения сделки обременена ипотекой. Такая ситуация возникает, когда покупатель выполняет условие органов опеки и наделяет долями в приобретаемой квартире детей.
- Покупка квартиры в ипотеку если квартира в ипотеке.
Условия продажи ипотечной квартиры
С одной стороны, банк заинтересован в полном погашении займа и не должен препятствовать продаже залоговой недвижимости, если заемщик не может больше нести долговые обязательства по ипотеке. С другой стороны, при разрешении продажи залоговой недвижимости банк теряет свою возможную прибыль, связанную с выплатами процентов за использование заемных средств, выданных на приобретение этой недвижимости. Если возможность продажи квартиры в обременении прописана в заключенном договоре, то банк не может отказать.
Чтобы заемщики не злоупотребляли такой возможностью, продажа ипотечной квартиры сопровождается наложением существенных штрафных санкций и заградительных комиссий. Но они несравнимы с вероятными последствиями из-за прекращения платежей по ипотеке.
Процедура продажи ипотечной квартиры
- Продажа долговых обязательств. Для покупателя, желающего также приобрести ипотечную квартиру в кредит, существует схема перекредитования.
- Досрочное погашение Найти покупателя, согласного на такую схему, довольно сложно. Обременение квартиры отпугивает, тем более на вторичном рынке всегда есть юридически чистые альтернативные предложения.
В основном, к схеме досрочного погашения прибегают при ипотеке строящегося жилья. Квартиры в новостройках с современной планировкой пользуются повышенным спросом, а на заключительной стадии строительства у добросовестного застройщика не бывает свободных вариантов.
Как продать квартиру находящуюся в ипотеке
- иногда занимается подбором покупателей, оформлением страховки;
- ведет расчетные операции.
При разводе Если ипотека оформляется во время брака, то банки выдвигают условие о регистрации кредита на обоих супругов – т.е. они выступают созаемщиками, несут солидарную обязанность за долги. Если квартира не оформлена в долевую собственность, то при ее продаже необходимо согласие второго супруга. Оно оформляется у нотариуса и вместе с согласием банка передается покупателю наряду с основным договором.
Здесь представлен образец согласия супруга на продажу квартиры. При переуступке Переуступка предполагает переход прав и обязанностей по ипотеке от цедента к цессионарию.
Продажа квартиры с ипотечным кредитом
- Подать документы в Росреестр и в регламентированном порядке получить новое свидетельство без отметки об ограничении прав и выписку из ЕГРП, подтверждающую снятие обременения.
- В течение трех рабочих дней направить в ФГКУ «Росвоенипотека» копии документов.
- Увольнение по выслуге или на льготных основаниях Если срок службы составил 20 лет или военнослужащий заслужил право на льготное увольнение (участие в боевых действиях, ранение и т.п.) процедура снятия обременения упрощается за счет следующего:
- нет необходимости возврата ЦЖЗ;
- средства, накопленные при участии в НИС, могут быть использованы для погашения кредита в банке.
Обобщая все вышесказанное можно сделать вывод о том, что квартира, купленная в ипотеку, не является ярмом, снять которое можно лишь спустя много лет регулярных платежей.
Избавляемся от ипотечной квартиры: полезные советы по продаже
Документ должен получить одобрение юридической службы банка. Для данной схемы потребуется предоставить банку подтверждение платежеспособности и благонадежности покупателя:
- паспорт;
- карточку Сбербанка, на которую поступает заработная плата (пенсия, иной регулярный доход). Если работодатель не аккредитован в Сбербанке, потребуются справка по форме 2-НДФЛ и, заверенная работодателем, копия трудовой книжки.
Как законно продать свою квартиру при ипотеке сбербанка
Fotolia Законодательство позволяет продавать недвижимость, которая находится в залоге. Скрывать факт ипотеки нет смысла, тем более что проверить наличие обременений довольно легко. У продавца в такой ситуации есть несколько вариантов.
Вариант 1. Покупатель передает продавцу в счет оплаты квартиры сумму, равную остатку задолженности перед банком. Продавец выплачивает свой кредит банку, а потом погашает запись об ипотеке в ЕГРН. После этого регистрируется переход права собственности на недвижимость к покупателю, который доплачивает продавцу оставшуюся часть стоимости квартиры.
Вариант 2. В рамках трехстороннего соглашения (между покупателем, продавцом и банком) покупатель закладывает в первую банковскую ячейку денежные средства для погашения кредита продавца, а во вторую банковскую ячейку – оставшуюся часть стоимости недвижимости, подлежащую выплате продавцу.